איליה גינזבורג, Intelligence Analyst

יוני 2020

2020 צפויה להיזכר כשנה רעה מאוד עבור ענפים רבים בכלכלה הישראלית והעולמית כאחד, ועם החלת הסגר, גם שוק הנדל"ן המקומי נכנס למצב של סטגנציה. אולם, בעוד שבענפים אחרים קל יותר לזהות את מגמת השינוי, את ההשפעה ארוכת הטווח של משבר הקורונה על ענף הנדל"ן קצת קשה יותר להעריך, נכון לעכשיו.

אם בוחנים את שוק הדירות להשכרה בישראל לא ניתן לזהות פגיעה ממשית: היקף החיפושים החודשי במרץ ובאפריל (אחר דירה להשכרה בישראל) נשאר דומה ביחס לממוצע שנרשם ב-3 החודשים שקדמו למשבר. היקף החיפושים החודשי אחר דירה למכירה בישראל, לעומת זאת, ירד במרץ ובאפריל 2020 ב-37%, בהשוואה לממוצע החיפושים החודשי בתקופה שלפני פרוץ משבר הקורונה.

איתות נוסף על פגיעה אפשרית בשוק הדירות למכירה בישראל מגיע מהלמ"ס, כשבסקר שנערך במאי האחרון נראה כי הכוונות לביצוע רכישות גדולות (כגון נדל"ן, רכב וכיו"ב) צפויות לרדת ב-31% בשנה הקרובה, בהשוואה לכוונות הנסקרים בתקופה המקבילה ב-2019.

נתוני משרד האוצר מצביעים על מגמה דומה: מספר עסקאות הרכישה של דירות בישראל ירד במרץ ב-32%, בהשוואה למרץ 2019, ובאפריל כבר נחתך ב-73% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אומנם, נתונים ראשוניים של משרד האוצר לחודש מאי מעידים על התאוששות מסוימת, אך הם עדיין מבטאים מגמת ירידה חדה (גם אם צפויה) בהשוואה למאי 2019, בצל משבר הקורונה.

הפגיעה בהיקף עסקאות הרכישה של דירות מאפיינת יותר את הערים המרכזיות בישראל, כשבאפריל נרשמה ירידה של 70% במספר עסקאות הרכישה בתל אביב, 73% בחיפה ו-70% בירושלים, בהשוואה לאפריל 2019. בערים בפריפריה, לעומת זאת, מגמת הירידה מתונה יותר: היקף העסקאות בחדרה או בטבריה, לדוגמה, קטן באפריל ב-65%, ובנצרת נרשמה ירידה של 55% בהיקף עסקאות הרכישה שהתבצעו באפריל האחרון.

איך ניתן להסביר את הפערים הגיאוגרפיים? הסיבה לכך, ככל הנראה, היא שמוכרי נדל"ן בערים גדולות מאמינים יותר ביכולות ההתאוששות של שוק הנדל"ן האזורי, בהשוואה לשוק הנדל"ן בפריפריה, וסבורים כי המצב ישתפר כבר בקרוב ולכן כדאי להמתין עם עסקת מכירת נדל"ן.

יושבים על הגדר OUT, מקבלים החלטה IN

מבט על שוק הנדל"ן האמריקאי מצביע על מגמה מעורבת. כך, לדוגמה, בסקר תקופתי שעורך NAR, ארגון סוכני הנדל"ן הגדול בארה"ב, 34% מהנסקרים הצהירו בתאריך 18.5 כי הם החליטו להמתין מספר חודשים עם ההחלטה לרכוש נדל"ן, בהשוואה לשיעור גבוה יותר (42%) שהצהיר על כוונה כזו בתחילת מאי. עם זאת, שיעור הנסקרים שהצהירו כי הפסיקו את תהליך החיפוש אחר דירה לרכישה, בשל פיטורים/צמצום תעסוקה, דווקא גדל – מ-17% בתחילת מאי ל-19% באמצע מאי. גם שיעור האנשים שהחליטו לוותר על רכישת דירה גדל מ-5% ל-6% בתקופה זו ושיעור הנסקרים שהמשיך בתהליך כרגיל קטן אף הוא מ-36% בתחילת החודש ל-33% באמצע מאי.

האם ניתן להסיק משהו מהמגמות המעורבות הללו? נדמה שכן. במילים אחרות, נראה כי כמות המתלבטים הולכת ופוחתת. כלומר, בין אם מדובר באנשים שהחליטו לחזור לחפש נדל"ן (לאחר שחשבו כי ימתינו קצת עם ההחלטה) ובין אם מדובר באנשים שהחליטו לוותר על עסקת רכישת נדל"ן – המגמה ברורה: אם עד כה, רוכשי ומוכרי נדל"ן נעצרו בצמתי ההחלטה והחליטו להמתין עד שהערפל מעט יתפוגג, כעת נראה כי יותר ויותר אנשים מרגישים בשלים לקבל החלטה אקטיבית. את התוצאה של ההחלטות הללו נראה כבר ממש בקרוב.

ומה קורה בשוק הדירות להשכרה בארה"ב? שם המשבר יותר מוחשי. על פי NAR, כ-27% ממשכירי הדירות נתנו לשוכריהם באפריל הנחה בשכר הדירה, ובחודש מאי 41% מבעלי הדירות דיווחו שהם התבקשו לתת דחייה בתשלום או הנחה בשכר הדירה. רק 4% הצהירו כי סיימו את חוזה השכירות עם השוכרים בשל כך.

חברות אחזקת נכסים מדווחות על מגמה דומה – 63% מהן דיווחו שהתבקשו לתת דחייה או הנחה במחיר לשוכרים ו-7% הצהירו כי סיימו את החוזה בין הצדדים בשל כך. על פי ה-NYT, נכון לתחילת אפריל, 31% מהאמריקאים שגרים בשכירות לא העבירו לבעלי הדירות שלהם את שכר הדירה.

השילוש הקדוש: פרברים, גינה וחדר עבודה

בכל הנוגע להעדפות הנדל"ן בשוק האמריקאי, הרי ש-81% מהנשאלים, שהתבקשו להחליט מה הם יעדיפו לעשות במעבר הדירה הבא, הצהירו כי יעדיפו לשכור דירה; רק 21% מהנסקרים הצהירו כי הם יעדיפו לקנות. בקרב בעלי הדירות, 78% מהם ציינו כי אם הם ייאלצו לעבור דירה הם יעדיפו לקנות. 22% בלבד הצהירו על העדפה עתידית לבית בשכירות.

האם ההעדפות הללו השתנו בעקבות המשבר? כרגע נראה שלא בצורה משמעותית. על פי הסקר המקיף של NAR, כ-8% מהנסקרים הצהירו כי הם חשבו לקנות דירה אך החליטו לשכור אחת במקום ו-6.3% הצהירו כי הם חשבו לשכור דירה אך החליטו לבסוף לקנות.

ומה צריך להיות בבית החדש שאזרחי ארה"ב מתכננים לרכוש/לשכור? נכון לחודש מאי, כמות האנשים שמחפשים בית עם חדר עבודה או חצר עלתה ב-6% וב-5% בהתאמה. בישראל, לשם השוואה, היקף החיפושים אחר חדר עבודה זינק ב-48% בחודש מאי, בהשוואה לממוצע החודשי לפני המשבר, ובאפריל נרשם גידול של 57% בחיפוש אחר דירות גן בישראל.

בהעדפות המגורים, לעומת זאת, כבר עכשיו ניתן לזהות שינוי: נכון למאי 2020, נצפה גידול של 5% במספר האנשים שהצהירו כי הם רוצים לעבור לגור בפרברים, בהשוואה להצהרת הכוונות לפני פרוץ המשבר, וגידול של 1% בלבד בהעדפה לגור דווקא במרכזי ערים בארה"ב. במרץ, למשל, נרשמה ירידה של 10% במספר הצפיות במודעות לרכישת בתים בערים גדולות בארה"ב, בעוד שמספר הצפיות במודעות לרכישת בתים בערים קטנות ובאזורים כפריים זינק ב-88% ו-115% בהתאמה.

טרנד העבודה מהבית, שצובר תאוצה בצל משבר הקורונה, מעודד אף הוא הגירה לפרברים, כשעל פי חברת תיווך הנדל"ן האמריקאית Redfin הנסחרת בבורסה, 51% מהנסקרים בארה"ב הצהירו כי אם הם יוכלו לעבוד מהבית בצורה מקוונת הם היו רוצים לעבור לגור בפרברים. בניו-יורק, לשם המחשה, שיעור זה עומד על 63%.

במחקר חדש שנערך באוניברסיטת שיקגו עולה כי 37% מהעבודות של האמריקאים יכולות להתבצע מרחוק, ובערים גדולות שיעור זה מגיע אף ל-45% מהעבודות. אם תוצאות המחקר הללו משקפות את המציאות, נדמה כי אנשים רבים יעדיפו לגור במקומות זולים וירוקים יותר מאשר בערים מרכזיות – מגמה שתאפיין בעיקר משפחות צעירות.

ומארה"ב לישראל: מה ניתן להסיק על שוק הנדל"ן המקומי?

באתר הנדל"ן הוותיק REALTOR יצרו מדד משוקלל לפעילות בשוק הנדל"ן של דירות למכירה בארה"ב, שכולל מספר פרמטרים: היצע הדירות למכירה, כמות המודעות למכירה שמתפרסמות בחודש, היקף החיפושים אחר דירות למכירה, זמן ממוצע מרגע העלאת מודעה ועד מכירה בפועל ומחיר העסקה. על פי מדד זה, היקף החיפושים אחר דירות לרכישה בארה"ב אומנם עלה, אך ניתן להסביר זאת על רקע הקיטון בהיצע הדירות הקיים בשוק בהשוואה לתקופה שלפני פרוץ המשבר. מחירי הדירות, בכל אופן, עדיין לא ירדו.

למעשה, שוק הנדל"ן האמריקאי עדיין לא חזר לממדי הפעילות שאפיינו אותו – כך, לדוגמה, קצב המכירות של דירות בארה"ב עמד בחודש אפריל על 70% בלבד מקצב המכירות באפריל 2019. הנתונים הללו מאותתים פעם נוספת על מגמת הקיפאון – מוכרי נדל"ן יושבים נכון לעכשיו על הגדר, ממתינים עם עסקת המכירה ומצפים לראות לאן יזוז השוק. בהנחה ולא נראה שיפור משמעותי במשבר הווירוס העולמי, צפוי כי מוכרי הנדל"ן ייאלצו לקבל החלטה ונראה מגמת ירידה במחירי הנדל"ן.

השפעת משבר הקורונה על השוק האמריקאי דומה לזו שעל שוק הנדל"ן הישראלי: בעוד שמחירי הנדל"ן נותרים יציבים או עולים במידה מועטה, כמות עסקאות הנדל"ן ממשיכה להיות קטנה יותר באופן משמעותי, בהשוואה לתקופה של לפני המשבר.

במילים אחרות, גם המוכרים וגם הקונים בישראל משהים כרגע את קבלת ההחלטה וממתינים לראות לאן המשבר מתפתח. ולמרות האמור, אנחנו מרגישים נוח להעריך שתקופת ההמתנה הזו עומדת להסתיים ובקרוב נגלה כולנו את ההשפעה הממשית על הענף.

מקורות: למ"ס, משרד האוצר, NAR, REALTOR, REDFIN